Предложение: ипотека: ошибки и рекомендации при покуп в Москве

Консультируют риэлторы-юристы Агентства недвижимости и адвокатской
защиты "ПравовестЪ", Кирилл Иванов и Юлия Рябова.

В настоящее время цены на жилую недвижимость таковы, что собственное жилье для многих семей является несбыточной мечтой. Однако аренда квартиры тоже предприятие весьма затратное, что особенно неудобно для молодых семей и семей с детьми. И здесь все зависит исключительно от ваших финансовых возможностей - если у вас есть достаточные накопления для покупки недвижимости без участия банка или вы в состоянии отложить необходимую сумму за пару лет - ипотека, очевидно, не для вас. Но следует учитывать, что с каждым годом цены на недвижимость все выше, поэтому, если вы рассчитываете накопить на квартиру, учитывайте, что ее стоимость через несколько лет может значительно отличаться от ваших ожиданий.
Если же ваших доходов явно не хватает, но вы испытывает острую необходимость в жилье, то стоит обратить свое внимание на ипотеку.
И хотя ежемесячный взнос по ипотеке обычно несколько выше арендной платы, вы все же оплачиваете уже собственное жилье.
Естественно, банки предоставляют такую возможность не бесплатно, и нужно понимать, что переплата будет очень существенной. Но это, как говориться - правила игры, и вы вольны решать, принимать их или нет.
Как уберечь себя от большого количества неприятностей.
Одной из основных ошибок при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке жилья является неверный алгоритм действий:
— сначала покупатель находит нужную квартиру;
— вносит за квартиру аванс или задаток;
— и только потом подаёт документы на одобрение ипотеки.
Данная ошибка может повлечь за собой множество трудностей, связанных с покупкой понравившейся квартиры. Во-первых, банк может не одобрить ипотечный кредит или одобрить сумму меньше заявленной. Во-вторых,
может сложиться неблагоприятная ситуация с возвратом аванса по квартире, так как сделка срывается. В некоторых случаях из-за этого на покупателя квартиры накладываются дополнительные штрафные санкции. В-третьих, нередко возникает необходимость продавцу занизить стоимость продажи квартиры, а банк, в котором получено одобрение ипотеки, не делает занижение стоимости, то, скорее всего, продавец откажется продавать квартиру.

При приобретении квартиры в новостройке алгоритм действия покупателя прямо противоположен:
- сначала покупателю следует выбрать квартиру в новостройке, забронировать ее;
- и только потом подает документы на одобрение ипотеки.
Важным моментом здесь является то, что подавать документы на одобрение ипотеки необходимо только в те банки, которые аккредитовали данную новостройку.

1-й ШАГ. ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ И ВЫБОР БАНКА.
Среди большого многообразия предложений кредитных организаций, не всегда очевидно, какие из них предлагают наиболее выгодные условия. Всем известно, что окончательная стоимость переплаты зависит от многих факторов и полная стоимость кредита будет известна лишь после произведения окончательного подсчета. Учитывается также различные страховки и комиссии, после чего общая стоимость кредита становится далекой от той привлекательной суммы, которую обещает реклама.
Выяснить полную переплату бывает не всегда возможно, ведь банковским работникам необходимо продать кредит любой ценой, поэтому о некоторых нюансах он может и не сообщить клиенту. Для некоторых скрытые комиссии становятся откровением лишь после подписания кредитного договора.
Если вы из тех, для кого «время-деньги», имеет смысл обратиться к риэлтору или ипотечному брокеру. Эти люди знают рынок и помогут вам подобрать оптимальный вариант. Зачастую они сотрудничают с банками и могут оказать содействие своим клиентам в получении существенных скидок. Но важно помнить две вещи: во-первых, Риэлтор (ипотечный брокер) может навязать вам банк, с которым ему самому выгоднее работать, во-вторых, за свою работу они берут вознаграждение. Этот вариант удобен также тем, что с помощью специалистов вы быстрее найдете подходящий вариант жилья, потратите меньше времени и нервов на оформление документов.
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:
1. Возможность получить дешевую ипотеку в том банке, клиентом которого вы являетесь (держатель зарплатной или кредитной карты).
2. Оформлять кредит лучше в той валюте, в которой вы получаете зарплату. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование – это долгосрочное мероприятие.
3. Возможность сэкономить на программах для отдельных категорий клиентов (использование материнского капитала, программа «молодая семья», ипотека для военнослужащих).

Немаловажное значение имеет первоначальный взнос. Разумеется, чем больше ваш первый взнос, тем меньшую сумму Вы задолжаете банку и тем на меньший процент "попадете". Чтобы приблизить первоначальную сумму, влияющую на будущую ставку, к 50%, а то и выше, некоторые покупатели прибегают к потребительскому кредиту. Однако, проценты по нему чаще всего в несколько раз превышают ипотечные, что ставит выгодность подобных манипуляций под сомнение. К тому же, достаточно сложно одновременно выплачивать суммы и по кредиту, и по ипотеке.

Также стоит отметить, что при расчете стоимости ипотеки большое значение имеет не только процент, но и количество лет, за которые будет выплачена оставшаяся стоимость. Чем старше заемщик - тем на меньший срок банк согласится выдать кредит. Если вы не имеете возможности ежемесячно тратить большие суммы на погашение ипотечного кредита, наверняка вы предпочтете растянуть выплаты на длительный срок, в таком случае, процент и общая стоимость жилья окажется выше, в то время как ежемесячный платеж будет сравнительно небольшим. Напротив, желая поскорее расквитаться с долгом, можно выбрать краткосрочный вариант погашения, до 5-7 лет, тогда общая стоимость квартиры, равно как и процентная ставка, будут гораздо ниже, а ежемесячные выплаты – на порядок больше.

Особое внимание необходимо обратить на наличие штрафных санкций, в каких случаях они могут быть применены. Нужно выяснить, до какого числа нужно вносить ежемесячный платеж, какая пеня начисляется в случае несвоевременного погашения кредита или недоплаты по нему, штраф начисляется на сумму непогашенной задолженности за месяц или же на оставшуюся сумму по кредиту.
Таким образом, не выяснив все условия оформления ипотеки, не стоит подписываться под своим долгом на четверть века. Привлекательная на первый взгляд ставка по кредиту может оказаться лишь айсбергом в действительной стоимости кредита. Читая внимательно до заключения сделки кредитный договор и договор залога, вы во многом сможете уберечь себя от неприятных моментов в будущем.

И вообще, относитесь к выбору банка ответственно. Не соглашайтесь на первое предложение. Будьте активнее, только взвешенным подходом вы убережетесь от рискованных шагов и подберете оптимальную ипотечную программу.
2-Й ШАГ. СБОР НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ И ОДОБРЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
​Вы определились с банком, теперь для оформления ипотечного кредита Вам потребуется стандартный список документов:
1. Заявление на получение кредита.
2. Анкета банка.
3. Копия паспорта (всех страниц) или заменяющего его документа.
4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ, заверенная надлежащим образом, либо справка о доходах по форме банка.
5. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
6. Копия свидетельства государственного пенсионного страхования.
7. Копия ИНН.
8. Копия свидетельства о браке или свидетельства о разводе, брачного контракта (при наличии)
9. Копии свидетельств о рождении детей
10. Водительское удостоверение (при наличии)

Помимо вышеперечисленных документов, банк может дополнительно истребовать еще: копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.); справку о регистрации по месту жительства; копии паспортов ближайших родственников заемщика; копии паспортов лиц, проживающих вместе с заемщиком; документы на дорогостоящее движимое и недвижимое имущество: (участки, дома, квартиры, дачи, автомобили, яхты и др.); документы о праве собственности на ценные бумаги, получение дивидендов по акциям, паям, долям в уставных капиталах организаций; документы о наличии счетов в банках с выписками за последние шесть месяцев и другие.

Если при оформлении ипотеки у Вас будут созаемщики и поручители, они также должны будут предоставить в банк указанный комплект документов.

Полную информацию Вы можете посмотреть, перейдя по ссылке. В разделе Наш сайт.

Адрес: г. Москва, ул. Перерва, дом 43 (метро
Братиславская, две минуты пешком) или ул. Бутырский Вал, 20 (метро Белорусская, три минуты пешком).

Каждому клиенту в подарок наши книги “Сделки
с квартирами. Актуальные вопросы” и “Судебная практика по жилищным
спорам глазами адвоката”.