Предложение: ПРИНУДИТЕЛЬНЫЙ ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ в Москве

Консультирует адвокат Кирилл Анатольевич Иванов АК "ПравовестЪ" Адвокатской Палаты Москвы, автор книг «Судебная практика по жилищным спорам глазами адвоката» и «Сделки с квартирами. Актуальные вопросы».

Дела о принудительном обмене жилых помещений относятся к одним из наиболее сложных дел. Теоретически вроде все просто, законодательство позволяет совершать принудительный обмен жилых помещений в судебном порядке. Но на практике, такие дела являются непростыми. Рассмотрим в данной статье практические аспекты принудительного обмена жилых помещений в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ, нанимателю предоставляется право на обмен жилого помещения по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.
Наниматель может осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена необходимо письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. В п. 2 ст. 72 ЖК РФ говорится, что «проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах». Однако, «если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении».
Итак, чтобы рассмотреть данную проблему в полном объеме и учесть все основные нюансы принудительного обмена, необходимо ответить на ряд вопросов.

1. Принудительный обмен жилых помещений — это ситуация, когда между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто добровольное соглашение об обмене. В таком случае любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке на помещения в разных домах (квартирах).
Согласно п. 1 ст. 69 ЖК РФ, «к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке».

2. Раздел лицевого счета или принудительный обмен? Жилищный кодекс РФ, в отличие Жилищного кодекса РСФСР не содержит положений, предусматривающих раздел лицевого счета. Однако, возможен вариант подачи в суд искового заявления о заключении отдельного договора социального найма на отдельную изолированную комнату, на основании ст.16, 62 ЖК РФ.

3. Обращение с исковым заявлением о принудительном обмене. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», «дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ».
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, которая установлена ГПК РФ. «Жилищные споры о принудительном обмене занимаемого жилого помещения исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом».

4. Этапы принудительного обмена жилых помещений.
Во-первых, необходимо найти вариант обмена и предоставить договоры об обмене в соответствующую организацию. Согласно п. 2 ст. 74 ЖК РФ «договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями».
Следующим этапом является рассмотрение договоров и всех приложенных к ним документов наймодателями. В случае принудительного обмена к подаваемым документам необходимо приложить судебное решение. Также необходимо учитывать, что если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Затем следует вынесение решения – согласие либо отказ. Решение выдается в письменной форме в течение 10 дней с момента обращения. Необходимо упомянуть, что существует ряд оснований для отказа в выдаче разрешения на обмен квартир. Согласно ст. 73 ЖК РФ, условиями, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, являются: 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; 6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне. Если данные основания отсутствуют, то «Мосжилсервис» производит регистрацию, после чего специальная комиссия изучает документы и выдает новые ордера.
5. Процесс исполнения решений по делам о принудительном обмене. Требования, содержащиеся в исполнительном листе, могут быть исполнены добровольно, однако на практике ответчик зачастую уклоняется от данных действий. Порядок исполнения решения суда можно представить следующим образом: 1) возбуждение исполнительного производства путем принятия исполнительного документа к исполнению и вынесения постановления о возбуждении исполнительного производства и предложение должнику исполнить решение суда в течение 5 дней; 2) принудительное исполнение решения суда; 3) окончание исполнительного производства и сообщение об этом суду посредством возврата исполнительного листа и вынесения постановления об окончании исполнительного производства. Согласно статьям 9 и 27 Закона РФ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обязан оформлять данные действия путем вынесения соответствующих постановлений, иными словами, он должен зафиксировать их. Например, акт составляется при отказе получить извещение, при отказе открыть дверь, при отсутствии машины для перевозки имущества, в случае неявки представителя местного жилоргана (ДЕЗ, РЭУ), о повреждении имущества при исполнении и т. д. Также должна быть произведена опись имущеста, на основании которой составляется соответствующий акт — акт описи имущества.
Если говорить об акте о вселении, то он может различаться в зависимости от хода исполнения. Например, круг присутствующих зависит от того, две ли стороны исполнительного производства участвуют. В составе каждой стороны участвуют один человек или семья. Следует учитывать, есть ли в семье несовершеннолетние, поскольку в таком случае должен быть рассмотрен вопрос об участии представителя опеки и попечительства. В соответствии с п. 4 ст. 72 ЖК РФ «обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений».

Полную информацию Вы можете посмотреть, перейдя по ссылке. В разделе сайт

Иванов Кирилл Анатольевич
Адвокат, регистрационный № 77/9200 в реестре адвокатов г.Москвы

Связаться с нами можно по телефону:
8-926-291-03-89 или 8-495-772-63-32

Адрес: г. Москва, ул. Перерва, дом 43 (метро
Братиславская, две минуты пешком) или ул. Бутырский Вал, 20 (метро Белорусская, три минуты пешком).